주택시장 안정과 주거복지 향상을 위한 공공부문 역할강화 방안

2007. 1. 31.

재 정 경 제 부

건 설 교 통 부

기 획 예 산 처

목    차

Ⅰ. 서민주거 안정정책 추진경과 및 평가	1

1. 그간의 서민주거 안정정책 추진경과	1

2. 서민주거 안정정책에 대한 평가	2

Ⅱ. 주요 선진국의 서민주거 안정정책의 시사점	4

Ⅲ. 서민주거 안정을 위한 정책방향	7

1. 기본방향	7

2. 장기임대주택 공급확대 방안	8

3. 분양주택 공급확대를 위한 공공부문의 역할강화	14

4. 서민층의 주거안정을 위한 금융지원 확대	17

5. 사회 친화적․수요자 중심의 임대정책 추진	18

Ⅳ. 기대효과 및 향후 추진계획	19

1. 공공부문 역할확대의 기대효과	19

2. 향후 추진계획	20

｢별첨｣ 2017년 우리나라의 주거복지 모습	21

Ⅰ. 서민주거 안정정책의 추진경과 및 평가

1. 그간의 서민주거 안정정책 추진 경과

□ (참여정부 이전) 주택공급이 절대적으로 부족한 상황에서 체계적인 서민주거 안정시책이 추진되지 못했음

ㅇ `89~`93년간 영구임대주택 19만호, 92~97년간 50년 임대주택 9.3만호 건설 등 영세민을 위한 임대주택 제도가 시행되었으나 슬럼화, 절대물량 부족 등으로 실효성 미흡

□ (참여정부) 소득수준별 맞춤형 지원체계를 주요내용으로 하는 ｢주거복지 지원로드맵｣(`03.5)을 마련하여 추진 중

ㅇ (소득 1분위) 임대료 지불능력이 취약한 1분위 계층에 대해서는 다가구 매입임대 및 소형 국민임대주택을 공급

ㅇ (소득 2～4분위) 자가주택 구입능력이 취약한 2～4분위 계층에 대해서는 국민임대주택 공급 및 전월세자금 지원을 확대

ㅇ (소득 5～6분위) 중소형 저가주택 공급 및 주택구입자금 지원을 강화

≪ 계 층 ≫		≪ 특징 ≫		≪ 주요 지원 내용 ≫
1 분위		임대료 지불능력 취약계층		․다가구 등 매입임대 ․소형 국민임대주택 공급 ․주거급여 지원 확대
2～4분위		자가 구입능력 취약계층		․국민임대주택 집중 공급 ․불량주택 정비 활성화 ․전월세자금 지원 확대
5～6분위		정부지원시 자가 가능계층		․중소형주택 저가 공급 ․주택구입자금 지원강화
7분위 이상		자력으로 자가 가능계층		․시장기능에 일임 ․모기지론 등 금융지원

* 가구당 월평균소득 (2인이상 가구기준, `05년, 천원) : 1분위 848, 2분위 1,482, 3분위 1,915, 4분위 2,288, 5분위 2,666, 6분위 3,065

2. 서민주거 안정정책에 대한 평가

□ 참여정부 들어 장기임대주택 공급목표 제시, 소득수준별 맞춤형 지원체계 도입 등 서민주거 안정을 위한 정책 전환 추진

ㅇ 장기 임대주택을 12년까지 총 주택수의 12%(185만호)로 확대

- 국민임대 100만호 건설계획(03～12)에 따라 06년까지 총 35.5만호의 국민임대(30년 임대)주택 공급을 추진

- 전세임대, 다가구매입임대 등 맞춤형 임대주택 공급을 확대(`06~`12년간 총 9.2만호 공급 계획)

□ 그러나 `06년말 현재 장기 임대주택의 재고비율(추정치)이 총주택의 3.0%(건설중인 주택 포함시 5.9%)에 불과하여 저소득･서민층의 주거불안을 해소하기에는 크게 미흡

ㅇ `12년까지 장기 임대주택을 12%로 확충하더라도 주거안정을 위한 적정재고 수준(20% 내외)에 미달

ㅇ 그동안 장기 임대주택사업이 원활하게 추진되지 못한 것은,

① 임대주택 사업의 성격상 초기 사업비 부담이 크고 적자가 불가피하여 재정에 의한 사업비 보전방식으로는 단기간내 임대주택을 확충하는 데 재원상 제약

- 주공은 국민임대주택 사업(`06～`12년 72만호중 53.1만호) 추진과정에서 부채비율 급등이 불가피 ⇒ 임대주택 추가건설이 어려움

② 주공의 현행 인원과 조직*으로는 국민임대주택을 차질없이 공급하는 것도 다소 벅찬 상황

* `06년 현재 주공 직원수는 약 4,246명이나, 주공의 주택건설･매입물량이 `06년 13만호  →  `08년이후 18만호 수준으로 증가함에 따라 조직․인력 확충 필요

③ 대규모의 임대주택 건설에 필요한 수도권내 택지를 확보하는데 애로

- 주공이 전국에 소규모로 산재한 자투리땅을 개발하는 것도 한계가 있고, 재개발․재건축 사업의 물량확보도 현실적 제약

□ 선진국에 비해 임대주택 재고가 크게 부족한 상황에서 임차인 보호제도 등 서민보호 장치를 실시하기가 어려운 상황

ㅇ 선진국의 경우 충분한 공공임대주택 재고(대략 20% 수준)가 확보되어 있어 민간주택에 대한 임대료 상한 규제를 실시하더라도 시장에 미치는 부작용이 크지 않음

□ ｢1.11 대책｣에 따라 단기적으로는 민간주택 분양가 인하가 가시화될 전망이나 중장기적으로는 민간부분의 공급에 애로요인으로 작용할 가능성도 상존

ㅇ 반면, 이를 보완할 수 있는 공공부문의 공급능력 확충방안은 아직 충분히 마련되지 못한 상황

※ `06～`10년간 주택공급 로드맵의 47%가 민간에 의존하고 있어 민간기능 보완을 위한 공공부문의 역할강화가 중요

□ 정부 재정측면을 보면 그간 어려운 여건 하에서도 GDP대비 주거복지 지출이 꾸준히 증가해 왔으나 선진국에 비해 아직 미흡

< 우리나라 사회복지 및 주택분야 지출 >

(총지출 대비, %)

	2000년	2004년	2005년	2006년	2007년	영국(‘77)	프랑스(‘83)
사회복지	22.2	22.4	24.7	25.0	25.9	43.3	61.4
주택분야	5.3	5.6	6.4	6.0	5.9	7.6	6.8

* 주: 서구 선진국들의 경우 공공임대주택 비축이 이루어지던 1960～70년대 이전까지는 총지출대비 주택분야 예산이 늘었으나, 주택의 양적부족 문제가 해결된 이후 주거비지원 예산이 증가하고 임대주택건설 예산은 감소

* 자료 : 기획예산처(단 2000년은 통합재정수지 기준), OECD National Accounts

< 주거복지지출 국제비교 >

(GDP 대비 비중, %)

한국	미국	영국	일본	독일	프랑스	네덜란드	OECD 22국 평균
0.19	0.26	0.29	0.41	0.64	0.36	0.33	0.26

* 자료 : OECD National Accounts (일반정부, 04 또는 05년 기준)

Ⅱ. 주요 선진국 서민주거안정 정책의 시사점

□ 공공부문의 장기임대주택 비중을 적정 수준으로 확보

□ 서민주거안정을 위해 재정지원 하에 공공부문(지방자치단체, 주택조합 등)을 통한 임대주택 건설․공급에 주력

ㅇ `99～`00년 기준, 주요 선진국 공공임대주택 비중은 20～30% 수준

<주요 선진국들의 공공임대주택 비중(`99～`00년 기준, %)>

국가	자가보유율	임대주택 거주비율
		공공	민간	합계
영국	68	22	10	32
네덜란드	50	36	13	49
독일	40	20	40	60
프랑스	56	17	21	38

□ 적정 공공임대주택 재고를 기초로 하여, 서민주거 안정을 위한 민간 임대차 보호 제도를 적용․시행

□ 선진국의 경우 공공․민간 임대주택 Stock이 충분하여 민간부문에 대한 임대차 보호제도를 운영하여도 공급물량 위축, 이중가격 형성 등의 부작용 없이 주거비 안정 도모 가능

□ 주요 선진국의 임차인 보호 제도

ㅇ (영국) 획일적으로 임대료를 규제하기 보다는 임대인의 적정 이윤을 보장하되, 세입자의 재계약권을 보장하는 방식으로 임차인을 보호

* 지자체별 임대료산정위원회가 당사자 합의, 인근시세, 건물상태 등을 고려하여 결정

ㅇ (독일) 임대료는 임대․차인간의 계약으로 자율적으로 책정하나

- 임대료를 인상할 경우에는 인근 유사주택의 임대료 수준을 감안한 비교임대료 수준으로 제한

ㅇ (프랑스) 임대료를 인근시세에 따라 결정하도록 제한하며, 정부가 고시하는 ‘건축비 상승지수’ 이상의 임대료 인상을 제한

- 종래에는 임대료인상 상한을 소비자물가상승률로 하였으나, 시장임대가격에 비해 지나치게 낮아 건축비지수 상승률로 변경

ㅇ (미국) 지방정부 차원에서 지역실정에 따라 과도한 임대료 상승률 제한 또는 세입자의 재계약권 보장 등을 시행하는 경우도 있음

□ 충분한 재정지원을 기반으로 다양한 방식의 주거복지정책 추진

① 민간 임대주택을 활용한 저소득층 임대료 보조 및 민간임대주택 사업자에 대한 재정지원 시행 (미국, 일본)

【저소득층 임대료 보조】

- 미국의 경우 연방 주택도시개발청(HUD)이 민간임대주택 건설자금을 융자 지원하여 건설되는 임대주택의 일정비율은 의무적으로 저소득층에 할애*

* 20% 이상의 주택이 당해지역 평균소득 50% 이하 세대에 공급되어야 함

- 또한 동 임대주택의 임대료는 임차인 소득의 30%를 초과하지 않도록 제한하되, 시장임대료와의 차액은 HUD가 보전

【민간임대주택 사업자에 대한 재정지원】

- 미국의 경우 임대주택을 15년 이상 임대시 건설자금의 4～9%를 소득세액에서 공제

- 일본의 경우 상속재산으로 임대주택 건설시 사업비 일부를 상속재산가액 산정에서 공제

- 프랑스의 경우 민간부문이 저렴한 임대주택을 건설․공급하는 경우 공공부문 소유 임대주택과 동일한 수준의 재정지원 실시

② 주택 바우처 제도 (미국, 뉴질랜드)

- 미국의 경우 중위소득 50% 이하 가구를 대상으로 주정부가 정하는 최대 임차료 범위내에서 쿠폰형식으로 임차료를 지원

- 뉴질랜드의 경우 주택 임차료나 주택대출 상환금의 일부를 정부에서 조세환급의 형태로 수혜자에게 보전

③ 노령층 전용 공동(임대)주택 (미국, 영국)

- (미국의 고령자용 공동주택) 100～500세대 규모로 도심이나 대중교통, 쇼핑, 의료서비스 접근이 용이한 지역에 위치

- (영국의 보호주택) 여러 계층의 노인들이 자기능력 및 정부보조로 편안한 생활이 가능토록 설계된 특수주거 제공

□ 공공임대주택 공급시 Social Mix 효과의 극대화를 지향

□ 캐나다 등 일부 선진국은 공공임대주택 공급시 중․저소득층의 혼합입주를 유도하여 임대주택의 슬럼화․사회적 고립을 방지

* 프랑스의 경우 대도시에 인접한 소도시의 공공임대주택 단지에 이민자 중심의 거주패턴이 정착되면서 일반주민의 경계 대상이 되는 경우도 발생

□ 공공임대주택을 규모, 질적 수준, 주거환경 등의 측면에서 전체주택의 평균 수준이상인 양질의 주택으로 공급

ㅇ 특히, ‘가구원수’에 따라 공공임대주택 면적을 산정

<선진국 공공임대주택의 규모(전용 면적, 평)>

구 분	영국	독일(괄호는 건설 할당률)	프랑스	일본
비 율	18.8(평균)	1인 : 13.6 (약 10% 내외) 2인 : 16.6 (약 20% 내외) 3인 : 21.2 (약 45% 내외) 4인 : 25.7 (약 20% 내외) 5인 이상 : 1인당 4.5씩 증가 (5%)	가구원별로 5.5～34.5	공영주택 5.7～24.3, 6인이상시 25.7까지

□ 주택공급의 양적 확대와 함께, 주거의 質 제고를 위해 노력

□ 건강한 삶을 보장하기 위하여 1인당 주거면적 확대 등 주거의 質 개선을 위해 노력

<주요 선진국 1인당 주거면적(단위: 평)>

영국(`02년)	일본(`03년)	프랑스(`02년)	미국(`03년)	한국(`05년)
11.5평	10.9평	11.2평	20.6평	6.9평

Ⅲ. 서민주거 안정을 위한 정책방향

1. 기본방향

◈ 부동산 가격 안정의 기반위에 향후 부동산 정책의 중점을 서민의 주거복지 안정으로 전환

◈ 장기임대주택의 비중을 선진국 수준으로 상향조정

(`12년 15%, `17년 20%)

* 공공임대주택 비율(`00년) : 영국 22%, 독일 20%, 프랑스 17%

① 민간재원을 활용하여 비축용 장기임대주택 추가건설

(연간 5만호, `07～`17년간 총 50만호)

② 국민임대주택 공급을 13년 이후에도 지속 공급

- `06～`12년간 총 72만호, `13～`17년간 총 50만호(연간 10만호) 건설

③ 국민주택기금 지원을 받는 민간임대주택 건설도 활성화

⇒ 비축용 장기임대 및 국민임대 공급 확대에 따라 재정지원 현실화, 재원조달방식의 다양화 등 재원대책 강구

◈ 민간주택 공급애로에 대비하여 주공 등 공공부문 주택공급을 확대

ㅇ 수도권에서 주공 등의 분양주택 공급물량을 年 35천호→최소 50천호 수준으로 확대(연간 15천호 추가공급)하고

ㅇ 시장점검을 통해 민간공급 차질이 우려되는 경우 택지개발 규제완화, 주공의 민간택지 개발확대 등 공공부문이 즉시 보완할 수 있는 시스템 구축

◈ 서민층의 주거안정을 위한 주택금융 지원을 확대

◈ 분양주택과 국민임대주택의 혼합건설을 통한 Social Mix, 임대주택 품질제고 등 ｢사회 친화적｣ 임대정책 추진

ㅇ 중장기적으로 주택바우처 제도 등을 도입하는 방안 검토

2. 장기임대주택 공급확대 방안

(1) 장기임대주택 비축물량 확대계획

`07년～`17년까지 총 260만호의 장기임대주택 추가공급

		`06년		`12년		`17년
▪ 임대주택수		80만호		230만호		340만호
(총주택대비)		(6%)		(15%)		(20%)
▪ 순 증		-		150만호		110만호

□ 8.31 1주년 대책시(06.8월) 발표한 ‘12년까지 임대주택 비축규모(’12년 185만호) 외에 155만호를 추가 공급

① 비축용 장기임대주택을 ‘07～17년간 연간 5만호씩 추가 공급(총 50만호)

* `07년 5천호, `08～`16년 5만호, `17년 4.5만호

- 기존 국민임대주택은 분양면적이 11～24평인 데 반해, 비축용 장기임대주택은 평균 30평 수준으로 공급

② `13～‘17년간 국민임대주택을 연간 10만호씩 지속 공급하고(총 50만호), 동 기간 동안 10년 임대, 전세임대 등도 30만호 추가공급

③ 국민주택기금의 지원을 받는 기존 5년 민간임대사업을 10년 임대사업으로 전환 유도 (‘17년까지 약 25만호 공급효과)

□ 비축용 임대주택을 순차적으로 매각하더라도 적정 임대주택 재고량을 유지할 수 있도록 `18년~`27년간에도 양질의 국민임대주택을 연간 5만호씩 공급

※ 주거수요 및 실태조사(`07.3 완료예정), 통계청 인구전망 결과 등을 토대로, 임대주택의 지역별․유형별․규모별 소요 및 공급계획을 구체화해 나갈 계획

(2) 비축용 장기임대주택 건설재원 조달 방안

◈ 국가와 공기업의 부채 증가 없이 사업을 추진하기 위해  토공․주공 공동으로 ｢임대주택펀드｣를 설립

◈ 건설재원은 국민연금·보험사 등 장기투자자(재무투자자)의 여유재원을 차입하여 활용하고, 운용손실을 재정에서 보전

※ 펀드설립, 재정지원근거 마련 등을 위해 주택법 개정 필요

가. 펀드의 조성 및 사업구조

□ 펀드관리위원회*를 설치하여 택지확보, 연차별 건설계획을 수립하고 펀드자금 유치를 위한 제도정비 등을 지원

* 펀드관리위원회의 구성 : 재경부, 건교부, 기획예산처, 민간전문가 등

□ 국민연금, 우체국, 농협, 생보사 등 풍부한 장기투자성 자금을 운용하는 기관으로부터 융자를 받아 건설재원으로 활용

ㅇ 연기금 등으로 부터의 자금조달 규모가 충분치 않을 경우 투신권에 임대주택 투자상품 판매를 추진

□ `07～`17년까지 건설된 비축용 임대주택(총 50만호)을 10년 임대 후 순차적으로 매각하는 구조로 추진

ㅇ 매각시기와 규모는 매각 당시의 시장상황을 감안하여 결정

□ 재정출자(토공·주공 출자 포함)를 통해 임대주택펀드에 대한 초기 운용손실을 보전

ㅇ 재무적 투자자에 대하여 ｢국고채유통수익률 + α｣의 수익률을 보장

□ 펀드는 조성된 자금을 공공 사업시행자(토공·주공·지자체 등)에 출자하여 주택을 건설

ㅇ 사업토지는 토공 등이 조성한 공공택지를 각 사업시행자가 조성원가 수준에서 매입하여 활용

<임대주택펀드 운영 구조 (안)>

나. 펀드 조성규모 및 재정소요

□ 건설원가, 시장 임대료·임대보증금 등 임대관행을 종합적으로 감안하여 펀드 조성규모와 재정지원액을 추정*

* (주요가정) 호당 건설원가 1.8억원, 임대보증금 2,500만원, 월 임대료 52.1만원, 매각가격 2.5억원(`07. 불변가격 기준 시가), 요구수익률 연 6%

※ 조성규모 및 재정소요는 임대보증금, 임대료, 매각가격 등에 따라 가변적

□ (펀드 조성액) 건설기간인 `07～`19년 중 연평균 7조원 수준의 펀드(민간재원) 조성 필요

ㅇ `19년 이후 주택매각을 통해 원금상환 개시 (`28년 중 상환 완료)

□ (재정지원 소요) `08～`19년 중 매년 5천억원 수준의 재정지원 필요

* 07년에는 재정에서 200억원을 우선 출자하고 토공․주공 등 공공부문에서도 추가적으로 출자

(순잉여 전망) `07～`19년 중에는 펀드의 손실이 발생하나 `19년 이후부터는 주택매각 차익이 발생하여 사업 종료시에는 모든 비용을 부담하고도 소규모의 이익실현이 가능

다. 비축용 임대주택 추가건설을 위한 택지확보 방안

◈ 비축용임대 건설로 분양주택의 축출효과가 발생되지 않도록 旣개발택지 여유분을 우선 활용하고, 부족분은 추가확보

□ 비축용임대 매년 5만호 추가건설에 연평균 200만평 소요

□ `07～`10년까지는 旣 확보 공공택지 여유분*을 우선 활용하고,

ㅇ ‘07년중 상반기중 민간택지 공동사업을 제도화하여 추가확보 추진

* 매년 수도권 주택수요 충당을 위해 공공택지 900만평이 필요하나,

`07～`08년의 경우 1,200만평～1,300만평의 택지를 개발할 계획

【 旣 확정 수도권 공공택지 공급계획 (`07～`10) 】

	계	`07	`08	`09	`10
계 획	4,200만평	1,200	1,300	900	800
여유분 (900만평 초과분)	600만평	300	400	0	-100

ㅇ `11년이후 수요충당을 위해 `08년부터 매년 전국 1,500→1,650만평(수도권 900→975만평)으로 공공택지 확대 지정 추진

□ 국무조정실 산하에 “택지 확보 태스크포스”를 설치(국방․환경․농림부 등 택지개발사업 협의 애로부처 참여)하여 차질없는 택지확보를 도모

ㅇ 임대주택 뿐만 아니라 분양주택 공급확대를 위한 택지확보도 동시에 추진

(3) 국민임대주택 건설에 대한 재정지원 현실화

□ 국민임대 재정지원 기준단가를 현실에 맞게 단계적으로 상향조정

ㅇ 재정지원 기준단가를 409만원/평(`07년 기준) → 456만원/평으로 단계적 상향조정

□ 주공의 부채누증 문제를 완화하기 위해 국민임대사업 등에도 BTL 등 민간재원 활용 방안을 강구

ㅇ 금년중 시범사업 추진기반을 마련(연구용역 등)하고 08년 이후 본격 시행

□ 주공 등의 초기 자금소요 급증에 따른 부담을 경감하기 위해 회사채발행액 일부를 국민주택기금에서 지원하는 방안 검토

□ 주공이 토공에서 인수하는 임대주택용지 매수비용 납부방법을 개선

※ 당기순이익, 부채비율 등 통상적인 경영지표가 큰 비중을 차지하는 경영평가지표를 임대주택건설호수 등 주공의 특수성을 감안한 성과지표중심으로 개선

(4) 민간임대주택 활성화 방안

가. 현황 및 문제점

□ 82년 이후 민간의 임대주택건설에 주택기금을 지원하였으나, 대부분 분양을 전제로 한 5년임대로서 임대시장 안정에 기여하는 효과가 제한적

ㅇ 03.9월 이후 시행된 10년이상 임대사업은 기간 장기화에 따른 사업 리스크 확대 등으로 부진한 상황

* 민간임대주택 건설현황 (천호): (00) 63→ (01) 59→ (02) 27→ (03) 10→ (04) 4→ (05) 3

나. 대응방안

□ 국민임대를 초과하는 전용 18평 이상의 장기 공공임대주택에 민간참여 활성화 방안 강구

【기조치사항】

ㅇ 장기임대주택 건설시 당해 용도지역 용적률의 20%까지 상향 허용하는 인센티브 부여 (05.9)

ㅇ 일정요건을 충족하는 임대주택에 대해서는 종합부동산세 합산대상에서 제외 (05.12)

* 매입임대 : 5호이상/10년이상 임대, 건설임대: 2호이상/5년이상 임대

ㅇ 임대주택 SPC에 대한 취․등록세 50% 감면(`06.12)

【추가조치사항】

ㅇ 국민주택기금 지원 및 공공택지 여유분 공급 활성화

ㅇ 세제, 기금지원 등을 통해 민간 미분양 주택을 장기공공임대로 전환 촉진

ㅇ 기존의 5년임대 주택을 10년이상 장기임대주택으로 전환할 수 있도록 기금 거치기간 연장(10→15년) 등 대책 강구

3. 분양주택 공급확대를 위한 공공부문의 역할강화

◈ 민간부문 공급 애로에 대비하여 주공 등 공공의 수도권 분양주택 건설목표를 현행 年 35천호→최소 50천호 이상으로 확대

◈ 시장점검을 통해서 민간공급 차질이 우려되는 경우 공공부문이 즉시 보완할 수 있는 시스템 구축

① 택지개발 관련 규제완화,

② 주공의 민간택지 개발확대,

③ 토공의 공공택지 공급확대 등 대응책 강구

가. 민간부문의 위축가능성

□ ｢1.11대책｣상 민간택지 분양가 상한제 실시 등에 따른 민간부문 주택공급에 미치는 영향을 정확히 추정하기 어려우나

ㅇ 수익성이 낮은 일부 지역의 주택공급은 다소 영향을 받을 가능성도 상존

* 11.15방안의 주택공급 로드맵에 따르면 06～10년까지 전체 공급물량 164만호 중 약 47% (77만호)가 민간부문에 의존하고 있는 상황

⇒ 민간부문의 공급위축이 발생하지 않도록 정책적 배려 (예: 민간택지 공급애로 해소, 분양가 상한제시 적정이윤 보장)를 하고 있으나,

․ 만일 민간부문의 공급애로 발생시 공공부문이 즉시 투입될 수 있는 체제를 구축

나. 주공 등 공공부문 분양주택 공급확대

□ 주공 등 공공부문 수도권 지역 분양물량을 연간 35천호→ 최소 50천호 수준으로 공급할 계획

□ 주공 등 공공의 민간택지내 주택공급 확대

① 재개발･재건축 등 정비사업에 대한 인센티브를 제공하여 공공부문의 참여를 확대

- 재개발･재건축사업은 주민들이 브랜드 인지도가 높은 민간업체를 선호함에 따라 주공 등 참여는 현실적으로 저조

→ 수익성․분쟁 등으로 장기 지연되는 재건축․재개발은 지자체와 협의하여 주공 등 공공주체를 시행자로 지정하고

･ 주공 등 공공기관 참여활성화를 위한 제도적 특례 추진

* 구역 지정요건인 노후도를 20% 범위내에서 조례로 완화 등 (도시재정비촉진을 위한 특별법 시행령 개정)

- 강북 등 광역재정비 사업*에도 가급적 주공 등 공공주체가 시행자로 지정되도록 협의

* 광역재정비 사업 대상지 : 성북 장위 등 서울 21개 지역

② 계획관리지역내 2종 지구단위계획 구역의 용적율이 현행 150%→200%로 완화됨을 계기로 일부를 시범사업으로 활용

- 주공 등이 계획관리지역내의 주택건설 가능지역에 대한 면밀한 조사를 거쳐 지구단위계획 수립 및 사업 시행

- 민간부문과 Joint Venture 형식의 사업추진도 검토

③ 07년중 다세대․다가구 주택공급에 공공부문 참여 확대

- 주공 등 공공부문이 참여하여 단기간내 완공이 가능한 다세대․다가구 주택 등을 조기에 공급

- 소규모 노후주택지를 주공 등이 소유주와 협의하여 다세대 등으로 재건축하고, 재개발시 순환형 임대주택으로 활용

④ 민간택지의 ｢민간․공공 공동개발 사업｣ 추진

- 민간이 사업대상 토지의 50%이상 매수한 상태에서 매도거부·알박기 등으로 잔여지 매수가 어려운 경우

- 대상지 전체를 택지개발예정지구로 지정하여 공공부문과 공동사업을 시행하는 방안을 제도화 (`07년중 택촉법 개정)

□ 국공유지․그린벨트․공공택지 등을 확보하여 시장상황에 따라 즉시 공급이 확대될 수 있도록 시스템 확립

① 국공유지 등을 활용한 주택건설 확대

- 주공보유 장기 미매각 공공시설 용지 일부를 주택건설용지로 활용

- 군시설․교도소․재개발 등으로 이전 예정된 철도차량기지 등 국공유지를 활용

※ 국유잡종지는 대부분 임야․소규모 자투리 땅으로서 현장 확인 등 심도있는 검토를 통해 주택용지로의 활용검토

② 그린벨트내 개발가용용지 활용계획을 조속히 확정하여 임대·분양주택 건설용지 등으로 활용

③ 토공 등은 비축용 임대주택을 포함하여 연간 975만평 이상을 차질없이 공급하되 추가로 택지공급을 확대하는 방안 강구

4. 서민층의 주거안정을 위한 금융지원 확대

가. 장기고정금리 모기지론 공급 활성화

□ 현재 시행중인 금융기관 주택담보대출에 대한 주택금융신용보증기금 출연요율을 상향 조정 (주택금융공사법 시행규칙 개정추진)

* 변동금리대출에 대한 출연요율은 상향조정(최고 0.165% → 0.3%)하되, 장기고정금리대출은 현행 요율을 유지

□ 저소득․무주택서민을 대상으로 장기 저리의 ‘금리우대 모기지론’* 공급을 재개하는 방안 검토

* 저소득․무주택서민에 대해 저리로 공급함에 따라 이자차이 만큼 정부 재정에서 보전이 필요

나. 서민층의 임차자금 보증지원 확대

□ 주택금융신용보증기금의 임차자금 보증대상 및 보증한도를 확대

① 현재 신용평가등급 1～8등급까지만 보증하고 있으나, 보증대상을 9등급의 저소득층까지 확대

* 주택금융공사의 신용평가시스템(Credit Scoring System)은 신용평가(CB)를 기본으로 직업․소득수준 등을 고려하여 1～10등급까지 평가

② 전세가격 상승 등을 반영하여 신용등급 1～8등급까지는 임차자금 보증한도를 연간소득의 2배*까지 확대

* 현행 임차보증한도는 1억원 한도 내에서 연간소득의 범위 내에서 보증하고 있으나, 연간소득 기준을 2배까지 확대

다. 주택금융공사의 역량을 근본적으로 확충

□ 재정(금년 예산 500억원), 주택기금, 한은 등으로부터 추가출자를 통해 서민금융 지원 기능을 강화하는 방안 추진

* 현재 주택금융공사 자본금 : 3,700억원 (자본금의 50배까지 보증 가능)

5. 사회 친화적·수요자 중심의 임대정책 추진

◈ 주택공급의 Social mix를 고려하는 한편, 임대주택의 품질을 제고

가. 「사회 친화적」임대정책 추진

□ 분양주택과 국민임대주택을 혼합 건설하는 시범사업 실시

ㅇ 단지내 동별 혼합 또는 동내 혼합건설로 전환*하고, 접근성이 양호한 위치에 국민임대주택 배치

* 현재는 국민임대주택 건설시 임대주택과 분양주택을 거의 동일한 비율(50:50)로 공급하고 있으나, 임대주택과 분양주택을 단지별로 분리하여 배치하고 있음

□ 국민임대주택 품질 개선을 통한 사회통합 유도

ㅇ 내부통신망 구축, 쾌적한 주거환경 조성을 위한 발코니 확장 및 보육시설 등 공동커뮤니티 시설 확충* 추진 등

* 공부방, 도서관, 문화시설, 개방형 자율학교 등 관계부처의 정책추진 및 예산배정시 우선권 부여

※ 보다 나은 주택을 필요로 하는 수요를 감안하여 호당 적정 주거면적을 지속적으로 확대해 나갈 필요

나. 수요자 중심의 임대정책 추진

□ 공급자 중심에서 수요자의 선택권이 보장되는 주거복지서비스 체제로의 전환을 위해 ‘주택 바우처 제도’ 등의 도입을 중장기적으로 검토

ㅇ 저소득층의 주거비부담 완화를 위해 월소득중 임대료부담이 큰 가구를 대상으로 임대료 일부를 보조하는 ‘주택 바우처 제도’ 검토

ㅇ 다만, 시행시기는 임대시장의 수급여건, 임차인의 정확한 소득파악, 바우처 지급을 위한 주거복지 전달체계의 성숙도 등을 감안하여 결정

Ⅳ. 기대효과 및 향후 추진계획

1. 공공부문 역할확대의 기대효과

◈ 공공주택 비축 확대를 통해 집걱정 없는 사회 실현

ㅇ 선진국의 인구천인당 주택수* 수준으로 주택을 확보하여 서민의 주거불안을 근본적으로 해결

* 동경 503, 파리 522, 런던 411, 우리나라 수도권 314.7 (다가구주택 구분 거처 호수 포함, 05년)

◈ 민간부문의 차질발생시 공공부문이 즉시 보완하는 체제를 갖춰 부동산 시장의 안정을 도모

(1) 서민주거 안정

□ 공공이 임대 및 매매시장에 영향을 미칠 수 있는 20% 수준의 충분한 주택재고를 확보할 경우

① 공공이 낮은 임대료를 유지하여 민간 임대시장의 임대료 인상 압력을 견제 가능

② 민간 임대시장에 대해 임대료 안정대책을 실시할 수 있는 환경이 조성

③ 임대주택의 가용성을 획기적으로 제고하여 저소득층 뿐 아니라 전국민의 주거안정에 기여

□ 주거분야에 대한 가계지출이 축소되어 국민의 삶의 질이 제고되고

ㅇ 주택을 소유하지 않더라도 주거불안이 없게 되어 “소유중심”에서 “거주중심”으로 주거문화가 전환

(2) 부동산 시장 안정

□ 공공시설 이전부지, 주공 보유 공공시설 용지 등 주택을 공급할 수 있는 지역을 사전에 확보하고

ㅇ 시장불안 발생시 즉각적으로 공급을 확대하여 일부 투기세력과 심리적 요인에 따른 일시적 가격불안에 대응

2. 향후 추진계획

□ ｢주택시장 안정과 주거복지향상을 위한 공공부문의 역할 강화방안｣의 구체적 실행 계획(Action Plan)을 조속히 마련

⇒ 월단위로 실행계획의 추진상황을 점검해 나갈 계획

□ 임대주택 펀드 설치, 정부의 재정지원 근거마련 등 同 사업의 원활한 추진을 위한 ｢주택법｣, ｢임대주택법｣등*을 빠른 시일내 개정

* 임대주택 펀드 설치 관련 ｢주택법｣, ｢임대주택법｣ 등 개정사항

- 임대주택펀드 설치 근거 마련

- 초기소요 재원에 대한 재정보전 및 국민주택기금의 펀드출자 근거 마련

- 비축용 장기임대주택사업에 주공·토공 참여 근거 마련

별 첨	2017년 우리나라의 주거복지 모습

◈ 2017년 우리나라의 주거복지는 선진국 수준으로

대폭 개선될 전망

① 장기임대주택의 비중을 총 주택의 20% 수준으로 확대

② 11～24평 등 ｢국민임대｣ 부터 평균 30평형대

｢중대형 임대｣ 까지 다양한 규모의 임대주택을 공급

③ 인구 천인당주택수(전국 기준)는 ‘05년 330호→ ‘17년 377호(다가구 구분 거처 포함)로 증가

④ 주택바우처 제도 도입으로 저소득층의 주거비 부담이 완화되고, 선택 폭도 확대

≪ 2017년 소득분위별 주거복지 청사진 ≫

주요 지원 내용										시장 기능에 일임
								모기지론 등 금융지원
						주택구입자금지원
						중대형 임대주택 공급
				중소형 임대주택 공급
		장기공공임대주택 공급 (국민임대, 매입․전세임대 등)
		주택바우처 ․전세자금대출 지원
특징		주거수준 미흡/주거비 부담능력 취약계층		자가주택구입 능력취약계층		정부지원시 자가가능계층			자가주택 구입가능계층
계층		소득 1분위	소득 2분위	소득 3분위	소득 4분위	소득 5분위	소득 6분위		소득 7분위 이상