보 도 자 료
배포 일시		2010. 4. 23(금) / 총 16매
담당 부처	국토해양부 기획재정부 금융위원회 행정안전부	담당자	∙주택정책과장 진현환, 사무관 성호철 ☎ (02)2110-6220, 6219, 6217, 6213 ∙주택기금과장 김수상, 서기관 표용철 ☎ (02)2110-8238, 8242 ∙부동산정책팀장 이장로, 사무관 이재우 ☎ (02)2150-4650, 4652 ∙금융정책과장 도규상, 사무관 오유정 ☎ (02)2156-9710, 9712 ∙은행과장 김근익, 사무관 조충행 ☎ (02)2156-9810, 9816 ∙지방세운영과장 전동흔, 사무관 구본풍 ☎ (02)2100-3938, 3925
보 도 일 시		2010년 4월 23(금) 석간부터 보도하여 주시기 바랍니다. ※ 통신, 인터넷, 방송은 4.23(금) 10:00이후 보도가능

주택 미분양 해소와 거래 활성화로 경제회복 견인

- 4.23일 ｢주택 미분양 해소 및 거래 활성화 방안｣ 발표 -

□  정부는 주택경기 침체를 방지하고 거래위축에 따른 국민불편을 해소하기 위하여, 미분양 주택을 4만호 이상 감축하고 자금지원 등을 통해 주택거래도 활성화하기로 하였다.

ㅇ  정부는 4.23일 대통령 주재 제56차 비상경제대책회의를 열고, 이같은 내용의 ｢주택 미분양 해소 및 거래 활성화 방안｣을 확정․발표하였다.

《 대책의 주요내용 》

□  주택업체 자금사정 악화의 주요 원인인 미분양 주택을 우선적으로 감축해 나가기로 하였다.

<  미분양 감축 개요 (11.6 → 7.5만호 : 약 4만호 감축) >

①  대한주택보증의 환매조건부 매입을 3조원(준공전 미분양 2만호) 규모로 확대할 계획이다.

*  당초 계획 : 금년 5천억 규모 (4월 기 매입공고)

-  6월까지 1.5조원 규모(상기 4월 매입분 5천억 포함)를 매입하고, 하반기중 경기상황을 감안하여 추가로 1.5조원 규모를 매입해 나갈 예정이다.

-  매입대상은 지방 미분양을 우선 매입하고, 자금여유가 있을 경우 수도권 미분양까지 확대해 나가기로 하였다.

*  공정률 50% 이상의 준공전 미분양 주택 대상

-  중소업체에 대한 유동성 지원을 위해 중소업체의 미분양주택을 우선 매입하고, 매입한도도 업체당 1,500억원 으로 확대(현행 1,000억원)할 계획이다.

-  매입시 업체의 도덕적 해이를 방지할 수 있도록 가격(분양가 50% 이하 수준), 사업성 등도 엄격히 평가할 예정이다.

②  미분양 리츠․펀드를 통해 금년중 준공후 미분양이 약 5천호 이상 감축될 수 있도록 활성화 방안을 마련하였다.

-  리츠․펀드 청산시 주택매각이 되지 않을 경우에 대비한 LH공사의 매입확약 규모를 현행 5천억원에서 1조원 수준으로 확대하고,

-  원활한 재원조달을 위해 구조조정기금(KAMCO)에서도 투자(필요시 출자 병행)할 예정이다.

③  준공후 미분양주택을 담보로 한 건설사 회사채에 대하여 주택금융공사에서 1조원 규모(준공후 미분양 5천호 수준)의 신용보강을 하여 회사채 유동화(P-CBO : Primary Collateralized Bond Obligations)를 활성화할 계획이다.

④  LH공사에서 준공후 미분양을 1천호 매입하여 공공임대주택으로 활용할 계획이다.

⑤  지난 3.18일 당정협의에서 확정된 양도세 및 취․등록세 차등감면(분양가 인하폭에 따라 감면율 차등) 방안도 조속히 입법화하여, 업계의 분양가 인하노력과 연계시행을 통해 미분양을 해소(약 1만호 기대)해 나갈 예정이다.

*  양도세 감면 등을 위한 조세특례제한법 개정안이 4.22일 국회 기획재정위원회 통과

*  취․등록세 감면을 위한 지방세 감면조례는 지자체에서 6월까지 개정 예정 (3.31 감면조례 표준안 기통보)

□  중소건설사의 단기유동성을 지원하기 위해,

ㅇ  중소건설사가 시공하는 공공공사의 공사대금을 담보로 대출(브릿지론, 공사대금 담보대출)받을 수 있도록 신용보증기금에서 브릿지론 보증을 5월부터 1년간 재시행하기로 하였다.

*  브릿지론 보증 지원방안 : 중소건설사 대상, 공공기관 발주공사 한정, 업체별 보증한도 300억

□  최근 주택거래가 위축되어 신규주택에 입주하지 못하는 국민들의 어려움을 해소하기 위하여 국민주택기금에서 구입자금을 융자하고, 주택금융신용보증기금에서 대출보증도 지원하여 주택거래를 활성화할 계획이다.

ㅇ  기존주택이 팔리지 않아 신규주택에 입주를 못하는 자(입주지정일 경과)의 기존주택(6억 및 85㎡ 이하, 투기지역 제외)을 구입하는 자(무주택자 또는 1주택자)를 대상으로,

-  국민주택기금에서 금년말까지 1조원 범위내에서 주택구입자금을 융자 지원(부부합산 연소득 4천만원 이하인 경우 한정, 연 5.2%, 호당 2억한도)하고,

-  주택금융신용보증기금(주택금융공사)에서도 DTI 한도를 초과하여 대출(LTV 한도 이내)이 가능하도록 보증 지원을 하기로 하였다.

《 기대효과 》

□  정부는 이번 대책을 통해 약 4만호 이상의 미분양주택을 해소하여 특히 지방의 주택경기 침체를 완화하고, 건설업계에 시급한 유동성 공급을 통해 안정적 주택공급기반을 강화하는 한편,

ㅇ  주택거래 활성화를 통해 국민불편 해소와 주택시장의 정상화에 기여할 것으로 기대하고 있다.

□  한편, 정부는 견실한 업체가 미분양 적체 등에 따라 겪고 있는 일시적 유동성 위기를 극복하여 정상적으로 사업을 추진할 수 있도록 적극 지원하되,

ㅇ  업체의 도덕적 해이가 발생하지 않도록 채권금융기관 중심의 상시적 구조조정 작업도 철저히 추진해 나갈 것이라고 밝혔다.

※  붙임 : ｢주택 미분양 해소 및 거래활성화 방안｣

붙 임

주택 미분양 해소 및

거래 활성화 방안

2010. 4. 23.

국토해양부	기획재정부
금융위원회	행정안전부

						목 차

Ⅰ. 최근 주택시장 동향	1

Ⅱ. 주택업계 상황	3

Ⅲ. 미분양 해소방안	4

Ⅳ. 주택거래 활성화 방안	9

Ⅰ		최근 주택시장 동향

1. 기존주택 시장

□  (매매) ’09.9월 이후 수도권‧ 서울의 상승세가 둔화되다가 3월초 하락세로 전환되었으며, 하락 폭이 다소 확대

*  서울 주간상승률(%) : (3.29) -0.03 → (4.5) -0.04 → (4.12) -0.07

□  (거래량) 지난해 10월 이후 수도권 중심으로 예년보다 적은 거래량을 보이며, 위축 상황이 지속

*  수도권 3월 거래량은 과거 4년 동월평균 보다 35% 감소

*  지방은 부산 ‧ 대전 등을 중심으로 30% 증가

< 아파트 실거래량(단위 : 천건) >

구 분	‘09.12	‘10.1	2월	3월(A)	4년 동월(3월) 평균(B)	4년 동월평균 대비(A/B)
전 국	44.9	33.8	39.1	46.5	46.7	△0.6%
수도권	12.3	10.2	11.8	14.3	22.0	△35.0%
지 방	32.6	23.6	27.3	32.2	24.7	30.1%

2. 신규 주택시장

□  (주택건설) ‘08～’09년 연간 주택건설은 37～38만호 수준으로 지난 3년(‘05～’07) 평균(50만호)의 74%에 불과

ㅇ  특히, 민간부문 공급이 크게 위축되는 상황

*  민간부문 : ('07) 40만호 → ('08) 23만호 → ('09) 21만호
공공부문 : ('07)  16만호  → ('08) 14만호 → ('09) 17만호

□ (분양 ‧ 입주) 신규 분양시장도 대부분 청약률과 입주율 저조

* ’10.3월 민간 공급단지 청약경쟁률 : 수도권(0.02 : 1), 지방(0.01 : 1)

* ’09.10～’10.3월 준공된 아파트 입주율 58%(’08.7～12월 65%)

□ (미분양)  ‘10.2월말 전국 미분양은 11.6만호*로 금융위기 이후 최고치(‘09.3) 대비 4.9만호(30%) 감소

*  (‘09.3월) 16.6만호 → (12월) 12.3 → (’10.1월) 11.9 → (2월) 11.6

ㅇ  수도권은 큰 변동이 없으나, 지방은 미분양 매입, 세제지원, 신규 분양물량 감소 등으로 11개월 연속 감소

< 미분양주택 현황 (단위 : 만호) >

ㅇ 다만, 장기(’00～’09) 평균(7.5만호) 보다 여전히 높은 수준이며,

-  중대형(58%)과 준공후 미분양(43%)이 많아 시장기능을 통해서는 단기간내 해소 애로

*  외환위기(‘98) 당시 : 중대형 26%, 준공후 18% 수준

< 중대형․준공후 미분양 현황 (‘10.2월말 기준, 만호) >

구 분	전 국	수도권	지 방
			소계	광역시	도
전체 미분양	11.6	2.7	8.9	3.7	5.2
85㎡ 초과	6.8	1.9	4.9	2.5	2.4
준공후	5.0	0.4	4.6	1.8	2.8

< 아파트 미분양(단위 : 천건) >

Ⅱ		주택업계 상황

□  미분양 누적, 미입주 증가 등으로 주택업계 자금난 심화

ㅇ  지역별로는 준공후 미분양이 많고 신규주택 입주율이 부진한 지방 소재 주택업체의 경영난이 악화될 우려

*  준공후 미분양(‘10.2월 5만호)의 92%(4.6만호)가 지방 소재

ㅇ  또한, 업체들이 분양촉진을 위해 잔금비중을 높이면서 미입주에 따른 자금부담이 증가

□  특히, 사업 다각화가 곤란한 중견이하 주택전문업체의 어려움이 가중

*  3월 건설경기실사지수(CBSI)도 13개월만에 최저치를 기록했으며, 특히 중견업체의 하락세 심화

< 건설경기실사지수 동향 (건설산업연구원) >

구분	전체	대형	중견	중소
’10.2월	77.6	92.9	80.0	56.9
3월	71.7	78.6	70.4	65.0

◈  주택업체 부도시 입주예정자의 입주지연 등 주거불안이 발생하고, 저축은행 등을 포함한 금융권과 하도급업체 등의 동반부실 우려

ㅇ  중장기적으로 주택공급기반이 약화되어 수급불안을 초래할 우려도 존재

Ⅲ		미분양 해소방안

◇  주택업체 자금사정 악화의 주요원인인 미분양주택을 장기평균 수준으로 감축(약 4만호 감축 : 11.6 → 7.5만호) 하되, 업계의 자구노력과 연계하여 도덕적 해이 방지

감축물량 계	환매조건부 매입 확대	리츠․펀드 활성화	P-CBO 활성화	세제지원 및 자구노력
4만호	2만호(준공전)	5천호(준공후)	5천호(준공후)	1만호

1.  대한주택보증의 환매조건부 매입 확대 (약 2만호 매입)

【 현황 및 평가 】

ㅇ  ‘08년부터 대한주택보증이 지방의 준공전 미분양주택을 환매조건부로 4차에 걸쳐 13,412호(2조) 매입

*  매입대상 : 공정률 50% 이상인 지방 미분양주택

ㅇ  미분양 업체에게 유동성을 지원하는 효과적인 정책수단

*  자금이 많이 소요되는 공정률 60～70% 단계에서 적기에 자금이 지원되고, 공정지연 및 보증사고 예방

【 개선방안 】

ㅇ  (매입규모) 2만호, 3조원 규모로 확대

-  4～6월중 1.5조(4월 매입분 5천억 포함), 하반기중 경기상황을 감안하여 추가 1.5조 규모 매입

ㅇ  (매입대상) 현행대로 지방 미분양을 우선 매입하고, 자금여유가 있을 경우 수도권 미분양까지 매입 확대

-  매입시 가격(분양가 50% 이하 수준), 신용도, 사업성 등을 엄격히 평가하여 건설업체의 도덕적 해이 방지

ㅇ  (업체별 매입한도) 중소업체 미분양을 우선적으로 매입하고, 매입한도도 업체당 1,500억으로 확대 (현행 1,000억)

ㅇ  (환매가격) 외부차입 조달금리를 감안하여 “매입가격 + 자금운용수익률 + 제비용” 수준으로 결정

ㅇ  (환매시기) 준공후 1년 이내

ㅇ  (세제지원) 대한주택보증이 매입하는 미분양주택에 대한 취․등록세, 재산세 감면기한 연장 검토 (’11년 하반기중)

*  現 취․등록세, 재산세 감면종료 시한(‘11.12월)

2.  미분양 리츠 ․ 펀드 활성화 (약 5천호 매입)

【 현황 및 평가 】

ㅇ  ‘09.3월부터 총 9개(준공전 1개, 준공후 8개)의 리츠․펀드 투자상품이 출시되어 3,519호를 매입

*  대한주택보증이 준공전 미분양 분양보증, LH가 청산시 매입확약
(LH는 ’09년중 6개 리츠․펀드 상품에 4,758억원 매입확약)

ㅇ  민간자금 활용 등 시장 메커니즘을 이용하여 미분양을 감축시키는 효과

< 미분양 리츠․펀드 구조도 >

【 개선방안 】

ㅇ  리츠․펀드 활성화의 관건인 미분양 매입확약(청산시) 규모를 0.5 → 1조 수준으로 확대

*  5천호(분양가 약 1.5조원)를 매입하기 위해서는 약 1조원 정도의 매입확약 필요(기 출시상품 평균 매입확약율 약 65% 적용)

ㅇ  연기금 등 기관투자자의 참여 활성화를 위해 세제지원을 연장하여 리츠․펀드의 수익성 제고

-  지방 미분양주택을 매입하는 리츠․펀드에 대해 법인세 추가과세 면제, 종부세 비과세 (3.18 대책에 기반영)

-  리츠․펀드 설정기간(3～4년)을 감안, 리츠․펀드 등이 매입한 미분양주택의 취․등록세, 재산세 감면기한을 3년 연장 검토 (’11년 하반기중)

*  現 취등록세 종료시한(‘13말), 재산세(리츠․펀드 ’11말, LH ‘13말)

ㅇ  조달재원도 다양화화여 연기금 외에 구조조정기금(KAMCO)에서도 투자 (필요시 출자 등도 병행)

3. P-CBO 활성화 (약 5천호 해소)

【 현황 및 평가 】

ㅇ  ‘08.10월 건설사 유동성 지원을 위해 준공후 미분양주택에 대해 P-CBO(Primary Collateralized Bond Obligations) 보증 공급

* ‘08.10월, ’09.2월 2차례에 걸쳐 1조원 규모(약 5천호) 발행

-  건설사 발행 회사채(담보물건의 60～70%)에 대해 주택금융공사가 신용을 보강하고 이를 기초로 유동화채권 발행

-  건설사는 준공후 미분양주택을 신용보강기관에 담보 신탁하고, 신탁회사는 동 자산을 활용(임대 또는 매각)

*  신용보강기관은 건설사 부도시 미분양 아파트에 대한 담보권 실행

【 개선방안 】

ㅇ  추가발행이 이루어질 수 있도록 5월부터 주택금융공사에서 1조원 규모(5천호 수준)의 신용보강 추진

ㅇ  신탁회사 보유 지방 미분양주택에 대한 법인세 추가과세 배제, 종부세 비과세 등 세제지원 병행(3.18 대책에 기반영)

4.  LH공사의 준공후 미분양 매입 (1천호 매입)

□  현황 및 평가

ㅇ  ‘08년부터 LH공사가 지방의 85㎡ 이하 준공후 미분양 6,345호(7,623억, 호당 1.2억)를 매입, 임대주택으로 활용

□  개선방안

ㅇ  LH공사에서 기 매입신청을 받은 물량을 포함하여 준공후 미분양을 약 1천호 수준 추가 매입 (5월중 매입공고)

*  ‘10년 기확보된 미분양매입 재원(재정․기금 약 1,200억)을 활용

5.  세제지원 및 자구노력 (약 1만호 해소)

□  3.18 대책을 조속히 입법화하여 지방 미분양의 양도세 및 취․등록세를 분양가 인하폭과 연계하여 차등감면

*  조특법은 4월국회(4.22 기재위 통과)에서 처리하고, 지방세 감면조례는 시도에서 6월까지 개정(3.31 조례표준안 기통보)

6.  기타 건설사 단기 유동성 지원

□  브릿지론(공사대금 담보대출) 보증을 1년간 재시행(‘10.5～, 신용보증기금)하여 중소건설사의 단기유동성을 지원

*  중소건설사 대상, 공공기관 발주공사에 한정, 업체별 보증한도 300억

*  과거 지원실적 : ‘08.10～’09.12월간 341건 5,277억

Ⅳ		주택거래 활성화 방안

◇  주택거래 위축으로 주거이동 제약 등 국민불편이 발생하고, 건설업계도 이에 따른 입주지연으로 자금부담 가중

⇨  국민불편 해소 등을 위한 거래위축 보완방안 강구

【 지원대상 】

□  기존주택이 팔리지 않아 신규주택에 입주를 못하는 자(입주지정일 경과)의 기존주택(6억 및 85㎡ 이하, 투기지역 제외)을 구입하는 자(무주택자 또는 1주택자)

【 지원방안 】

1.  국민주택기금에서 융자 지원

ㅇ  기금에서 5월부터 금년말까지 한시적으로 1조 범위내에서 구입자금 융자(부부합산 연소득 4천만원 이하인 자로 한정)

*  지원조건 : 호당 2억 한도, 연 5.2%

2.  주택금융신용보증기금에서 보증 지원

ㅇ  DTI 한도를 초과하여 대출(LTV 한도 이내)이 가능하도록 주택금융신용보증기금(주택금융공사)에서 보증 지원(‘10.5)